Все об ОСС

  • ГЖИ – Государственная жилищная инспекция
  • ЗУ – земельный участок
  • ИПУ – индивидуальные приборы учета
  • МКД – многоквартирный дом
  • ММ – машиноместо
  • ОДН – общедомовые нужды
  • ОИ – общее имущество
  • ОКС – объект капитального строительства
  • ОСС – общее собрание собственников
  • РСО – ресурсоснабжающие организации
  • СД – Совет дома
  • ТСЖ – товарищество собственников жилья
  • УО – управляющая организация (в простонародье УК – управляющая компания)

Управление многоквартирным домом (МКД) производится на основании решений, принятых собственниками помещений МКД (квартиры, кладовки, ММ, коммерческие помещения) на Общем собрании собственников (ОСС).

Важно!

Все решения по управлению МКД, общему имуществу, тарифам, территории, благоустройству принимаются на ОСС.

Поэтому важно, чтобы проголосовал каждый собственник!

Примерный перечень вопросов на ОСС:

  • Выбор способа управления МКД (управление через ТСЖ – товарищество собственников жилья или передача управления УО (управляющей организации)
  • Выбор УО
  • Выбор Совета дома
  • Определение состава услуг по обслуживанию МКД, паркинга и придомовой территории и утверждение размера платы за услуги (тарифы)
  • Решения об ограничении доступа (проезда) на территорию дворов (установка ограждений/шлагбаумов, контроль доступа)
  • Решения об использования общего имущества (вывески, рекламные конструкции, размещение оборудования для провайдеров)
  • Определение способа голосования на ОСС (электронное голосование)
  • Определение сроков и форм отчетности УО перед собственниками
  • Другое

Инициатором ОСС может являться любой собственник, либо УО (Управляющая организация).

В нашем случае на первом ОСС инициатором будет являться управляющая организация УК Среда, с которой застройщик заключил Договор по управлению МКД.

Застройщик обязан заключить договор по управлению МКД с Управляющей организацией в течение 5-и дней после ввода дома в эксплуатацию. Данный договор заключается на срок не более 3-х месяцев.

В течение 3-х месяцев (срок действия договора между застройщиком и УО) собственники должны выбрать форум управления (ТСЖ, УО) и УО на ОСС. В случае, если ОСС не состоялся (недостаточно кворума) или по вопросу выбора УО проголосовало недостаточное количество собственников, то проводится конкурс от города по выбору УО

ООО “УК СРЕДА”

Управляющая организация ЖК Среда, входит в группу ПСН Home

ОГРН 1177746871389 
ИНН 7726408924 
Юридический адрес: г. Москва, пр-кт. Рязанский, д. 2/1, к. 2, п. 9 
Телефон: +7 495 800 01 02 (единый колл-центр)
e-mail: info@uk-sreda.ru 
Управляющий ЖК Среда: Миронов Дмитрий 

Время работы офиса:
ПН (1-й, 3-й), СР, ПТ 9.00 – 18.00
ВТ, ЧТ 11.00 – 20.00
СБ (1-я, 3-я), ВС Выходной
СБ (2-я, 4-я) 9.00 – 18.00
ПН (2-й, 4-й) Выходной

Первое ОСС проводится в очно-заочной форме. Инициатор ОСС назначает даты проведения ОСС как очной, так и заочной части. О чем извещает будущих собственников уведомлениями, разосланными заказными письмами, не позднее чем за 10 дней до начала ОСС, а также путем размещения информации на Сайте УО, других информационных ресурсах, стендах. В уведомлении указывается, где можно ознакомиться со всеми материалами (Повестка с описанием вопросов, по которым должны быть решения на ОСС), а также указан адрес, куда необходимо передать заполненные бланки голосования.

Первое ОСС как правило начинается сразу с момента выдачи ключей

Важно:

Повестка ОСС должна быть готова и согласована инициативной группой до начала отправки Уведомлений о начале собрания (за 10 дней до начала собрания)

Очная часть проводится в конкретную дату и время (обычно сразу после начала выдачи ключей). К этому моменту мало кто получит ключи и сможет участвовать в очной части ОСС, поэтому на очной части первого ОСС никогда не набирается кворум. Это не страшно. После очной части начинается заочная, с возможностью проголосовать всем, кто до момента завершения ОСС успеет получить ключи (подпишет передаточный Акт на квартиру/ММ/кладовку/коммерческое помещение).

Заочная часть проводится с момента завершения очной части ОСС в течение трех месяцев (до даты окончания срока действия Договора управления МКД между УО и Застройщиком. Бюллетени для голосования будут выдаваться собственникам при подписании Актов приема-передачи имущества (квартиры, кладовки, ММ, коммерческого помещения), либо их можно будет взять в офисе УО (Рязанский проспект, д. 2/1, корпус 2, Б – Т4)

Важно!

При подписании Акта приемки-передачи квартиры, вам могут сказать, что необходимо пройти опрос и дать при этом бюллетень голосования на ОСС.

Смотрите внимательно, что вас просят подписать. Проставляйте галочки осознанно, в интересах нашего будущего комфортного проживания!

По каждому МКД проводится свое ОСС. Участвуют в нем те, кто имеет собственность в общем имуществе данного МКД. На данный момент во второй очереди три МКД: МКД 1-го ПК, МКД 2-го ПК и МКД 3-го ПК. У каждого из них будет свое ОСС. Подробнее про МКД второй очереди смотри здесь.

В состав общего имущества каждого МКД входит также часть подземного паркинга с ММ и кладовыми.

Важно!!!

Если вы купили ММ и/или кладовую в одном МКД, а квартиру в другом МКД (например, квартира у вас в Б3, а ММ в паркинге 2 ПК), то вы голосуете на ОСС обоих МКД.

Участвовать в ОСС и голосовать может любой собственник, подписавший Акт приемки-передачи квартиры, кладовки, ММ, коммерческого помещения.

Подтверждением права участия в ОСС является один из ниже перечисленных документов (необходимо иметь с собой при голосовании/сдаче бюллетеней):

  1. Документ о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме или долю помещения (Свидетельство о регистрации)
  2. Передаточные Акты от Застройщика (Акт приема-передачи). Голосовать на основании Акта можно в течение года с момента сдачи дома
  3. Свидетельство о праве наследования (если собственник умер, а наследники еще не вступили в права владения)
  4. Вступившее в силу решение суда о праве на собственность.
  5. Доверенность от собственника, заверенная нотариально или установленным законом порядком (для заключенных, больных)
  6. Документ, подтверждающий право на совместную собственность (не путать с долевой собственностью, при долевой собственности каждый голосует своей долей). Если в документах о регистрации собственности указана совместная собственность, то голосует один из владельцев за всех совместных собственников

Сведения обо всех этих документах заносятся в бланки голосования, которые являются приложениями к Протоколу ОСС

Правила проведения ОСС и оформления Протокола ОСС четко регламентированы законодательством.

На ОСС избирается Председатель собрания, Секретарь собрания и счетная комиссия (не путать с Советом дома и Председателем Совета дома). Они должны быть выбраны из числа собственников, либо могут являться представителями УО

В связи с тем, что на момент начала ОСС еще не будет ни одного собственника, принявшего квартиру по Акту приема-передачи, Председатель собрания и секретарь могут избираться из представителей УО. Либо, при наличии собственника, согласованного ИГ, получившего ключи до начала ОСС, данный собственник может стать соинициатором ОСС (секретарь).

Это не страшно, с учетом того, что основная функция Председателя собрания и секретаря – это следить за соблюдением всех необходимых формальностей и правил проведения ОСС. А также корректно сформировать Протокол ОСС. Неправильно сформированный Протокол не будет принят ГЖИ (Государственной жилищной инспекцией) и поставит под сомнение легитимность принятых на ОСС решений.

Необходимо выбрать счетную комиссию. В счетную комиссию в обязательном порядке должны войти собственники для контроля проведения подсчета голосов по бюллетеням голосования.

Внимание:

Допустимо заранее вписать ФИО собственников, которые еще не подписали Акт приема-передачи квартиры/ММ/ кладовой/коммерческого помещения, при условии, что к моменту окончания ОСС они подпишут Акты приема-передачи (нужно учитывать, что приемка квартиры может пройти не с первого раза из-за недоделок).
Поэтому, члены Совета дома, члены комиссии, соинициаторы собрания должны получить ключи как можно раньше.

Собственники голосуют своей долей в общем имуществе. То есть считается не количество собственников, а доля в общем имуществе тех собственников, которые проголосовали “за” или “против”

Важно!

ОСС считается состоявшимся, если проголосовало более 50% собственников (владеющих более 50% собственности).

Поэтому важно участие всех!
Все должны проголосовать и сдать бланки голосования в УК.
Иначе мы с вами останемся без уборки МОПов и территории, с открытыми дворами, без обслуживания сетей и коммуникаций и т.д.

Кворум для принятия решенийВопросы ОСС
2/3 голосов ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ– реконструкция МКД,
– проведение кап.ремонта и размер взноса на кап.ремонт,
– ограничение пользования земельным участком (запрет доступа и проезда),
– разрешение использования ОИ другими лицами (доступ провайдеров)
> 50% голосов ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ– способ формирования фонда кап.ремонта
– наделение Совета дома полномочиями о принятии решений о текущем ремонте
> 50% голосов от общего числа участников ОСС
(общее число участников должно составлять > 50% от всех собственников)
– выбор способа управления домом
выбор УО
определение перечня услуг по содержанию МКД и размера платы
оплата услуг охраны
оплата услуг за уборку территории
– выбор Совета дома и Председателя Совета дома
– выбор Председателя, секретаря и счетной комиссии ОСС

В 1 ПК включены в Повестку следующие кандидатуры в Совет дома:

Никишкина Екатерина Юльевна (М2) – Председатель Совета МКД
Горская Ксения Андреевна (М2) – член Совета МКД
Мельничук Елена Владимировна (М1) – член Совета МКД
Михальчик Ольга Леонидовна (М1) – член Совета МКД
Смирнова Лариса Александровна (М1) – член Совета МКД

Электронная почта для официальных обращений к Совету дома от собственников: sd.sreda.1pk@gmail.com

Основные функции:

  • вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях;
  • составление списка потребностей, включающего пожелания и жалобы собственников
  • созыв общих собраний, на которых обсуждаются важные проблемы и вопросы, требующие самостоятельного решения собственников
  • организация необходимых ремонтных работ на протяжении года
  • подписание актов приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контроль выполнения работ и оказания услуг

Помимо перечисленного выше совет обязан:

  • представлять собственникам свое заключение по договорам, предлагаемым для рассмотрения на общем собрании;
  • проводить общественную экспертизу порядка расходования денежных средств многоквартирного дома;
  • представлять отчет о проделанной работе на утверждение финального по итогам года общего собрания.

Основная функция Совета дома

контролировать управляющую компанию (УК), вести диалог от имени жителей дома с УК, ресурсоснабжающими организациями и организациями-поставщиками ЖКУ.

Положение о Совете дома

СКУД – система контроля и управления доступом, включает в себя два отдельных контура (периметра):

  • электронные замки на калитках/воротах
  • домофоны на подъездных дверях (с внешней и внутренней стороны домов)

ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ? Это значит, что подключение этих двух контуров не зависит друг от друга. Могут сначала подключить калитки, а потом домофоны. Или наоборот, в зависимости от готовности работ подрядчика.

Домофоны модели ELTIS 5000

Ключ доступа типа Em-Marine

Ключ доступа для:

  • открытия калитки во двор,
  • домофона в подъезде
  • въезда в паркинг

один общий

Ключ будет выдаваться один все, на квартиру и машиноместо (если куплено только ММ, то один на ММ).

Дополнительные ключи собственник может заказать в офисе УК, цена 250 руб за 1 ключ.

В кладовых будет механический ключ на дверь в кладовку, электронных систем доступа не предусмотрено.

Программное обеспечение СКУД позволяет настроить любые варианта доступа индивидуально силами УК независимо от того к какому ПК будет принадлежать оборудование (считыватели, панели, электронные замки).

Это значит, что УК может самостоятельно без привлечения подрядчика запрограммировать на один ключ варианты доступа:

  • В свой подъезд и свой двор доступ предоставлется автоматически.
  • В паркинг – при наличии машиноместа.
  • В соседний двор – по решению всех собственников.

Застройщик обещает сделать подключение СКУД до заселения каждого ПК. Но, может оказаться, что СКУД при заселении не будет подключена. Если СКУД не будет подключена:

  • по воротам/калиткам: ворота будут закрыты на механический замок, калитки открыты
  • по домофонам: подъезные двери будут открыты для доступа любого.

Для въезда в паркинг необходимо будет прикладывать ключ к панели СКУД (радиус действия ограничен, поэтому прикладывать нужно будет практически вплотную).

На выходе из лифтов в паркинге СКУД не установлена и устанавливаться застройщиком не будет, хотя есть предбанник с дверями, на которых теоретически можно установить панели СКУД за счет собственников. Двери с улицы в паркинг – «антипаника», открываются только изнутри. Доступ в паркинг для всех жильцов будет свободным через лифт.

Стоимость тарифа по содержанию СКУД входит в тарифы по содержанию общего имущества МКД

Для наблюдения за внешней и внутридворовой территорией, а также помещениями паркинга в ЖК установлены камеры. Сигналы с камер поступают на мониторы, расположенные в специализированном помещении – далее «мониторная».

Информация с камер записывается, записи при необходимости можно посмотреть. Срок хранения ориентировочно 3 недели.

Внимание: мониторная у 1 и 3 ПК общая, то есть сигналы с камер, установленных в 3 ПК будут поступать в мониторную 1 ПК. Сигналы с камер разных ПК можно вывести на разные мониторы

Видеоизображение с камер передается на монитор сотрудника охраны для наблюдения за ситуацией на территории ЖК/паркинга в режиме реального времени и реагирования, при возникновении нештатных ситуаций.   

Для того, чтобы качественно осуществлять оперативный мониторинг количество изображений на мониторе и количество самих мониторов должно быть таким, чтобы сотрудник охраны физически мог отслеживать ситуацию по всей подотчетной территории. Поэтому при расчете количества постов при выводе дополнительных камер 3 ПК в мониторную 1 ПК необходимо предусмотреть два мониторных поста

На данный момент существуют «слепые» зоны:

Мы оплачиваем услугу мониторного поста, но при этом полный охват всей территории не обспечивается, и сотрудник охраны просто физически не увидит нарушения, которые мог бы предотвратить, а также не ведется запись по части территории и в помещениях общего пользования в МКД и будет трудно установить нарушителей, если такая необходимость возникнет.

Для охвата критичного периметра видеонаблюдением необходима закупка и доустановка камер за счет жителей. На первом этапе необходимо дооснастить МОПы камерами в колясочных и с выводом на подъезные двери. Данный вопрос вынесен на ОСС. Надо определить стоимость и количество

Содержание Системы видеонаблюдения включено в общий тариф по содержанию МКД.

Оперативный мониторинг в реальном времени, реагирование на нарушения входят в стоимость услуг охраны

Услуги охраны – это дополнительные услуги, которые оказывает ЧОП (Частное охранное предприятие) на основании договора, заключенного между ЧОП и УК. В набор обязательных коммунальных услуг не входят. Решение о необходимости оплаты данных услуг принимается собственниками на ОСС.

Охрану в ЖК осуществляет ЧОП «ПАТРИОТ СН», Лицензия № 10777 от 30 ноября 2016 года выдана ГУ МВД России по г. Москве, действующая до 30 ноября 2021 года, ИНН 7724384900

УК заключает договор с ЧОП сразу при передаче ей МКД от застройщика (до заселения собственников). Услуги охраны на период от момента передачи дома до принятия решения на ОСС оплачивает застройщик. Далее, если собственники принимают решение о необходимости оплаты услуг охраны на ОСС, оплата осуществляется за счет собственников путем ежемесячных отчислений. Если собственники проголосовали против, то после завершения ОСС услуги охраны не предоставляются.

СТОИМОСТЬ УСЛУГ

Оплата услуг охраны рассчитывается исходя стоимости одного поста, умноженной на количество постов. Один пост – это один сотрудник охраны круглосуточно 24*7 (при этом фактически это могут быть несколько сотрудников охраны, сменяющие друг друга).

Минимальное количество постов для обеспечения основных функций – 3 поста на один ПК (МКД).

Ставка тарифа рассчитывается исходя из площадей каждого ПК и является индивидуальной для каждого ПК:

С = СП*К/П,

где С – ставка, П – площадь МКД, СП – стоимость поста, К – количество постов

Сделать единую ставку из расчета площадей всей второй очереди на данном этапе невозможно, так как необходимо при проведении 1-го ОСС по 1 ПК понимать общее количество постов на всю вторую очередь для расчета ставки, которая будет зафиксирована в Решении всех ОСС. Ставка в этом случае не должны изменится по итогам голосования всех ПК. Любое изменение в решениях последующих ОСС автоматически отменяет единую ставку, требуется пересогласование предыдущих ОСС.

После заселения всех ПК и проведения большинства ремонтов нужно провести одновременные ОСС по трем МКД с тем, чтобы уменьшить количество постов и сделать единую ставку на всю вторую очередь, ставка тогда станет значительно ниже.

НУЖНА ЛИ ОХРАНА?

Первые полгода после получения ключей в ЖК не будет жителей (кроме М6 и Б2), заинтересованных в сохранности своего и общего имущества, зато круглосуточно на территории будут находиться строительные бригады, состоящие из различных слоев населения, не всегда благонадежных.

С тем количеством постов, которое мы себе можем позволить:

  • контроль за проведением погрузочно-разгрузочных работ, нарушениями парковки при разгрузке будет выборочным, в зависимости от количества единовременных разгрузок и наличия ресурсов у охраны;
  • полномочия охраны ограничены законодательством (у нас не Росгвардия и не полиция), чтобы применить силу или провести полноценное задержание

к тому же для осуществления некоторых функций требуется добрая воля самих собственников, например, сообщение своих контактов и списков членов бригады, чтобы можно было проверить легитимность нахождения их на территории или своевременно найти собственника при нарушении бригадой правил ремонта или эксплуатации помещений общего пользования. Не все собственники готовы выполнять такие требования.

Несмотря на это, ОХРАНА НУЖНА:

ЧТО ВХОДИТ В УСЛУГИ ОХРАНЫ (за что будем платить):

Ознакомьтесь с Регламентом оказания услуг по охране. Регламент утверждается на ОСС. Ниже кратко описаны функции и действия охраны.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ОКАЗАНИЮ УСЛУГ ОХРАНЫ:

  • Обходы осуществляются периодически не более двух раз в день по установленному плану (в дальнейшем собственники могут пересмотреть совместно с ЧОП план и периодичность обходов, если это не повлияет на стоимость). Во время обхода в журнале учета фиксируются все нарушения и/или неисправности (лампочка перегорела, лифт не работает) и передаются в УК для устранения.
  • Установление виновного при обнаружении порчи общего имущества, нарушения правил эксплуатации общего имущества, правил проведения ремонта затруднительно или почти невозможно, так как на этажах нет камер, не ведется списочный состав бригад.
  • При наличии двух патрульных постов контроля за каждой разгрузкой, поведением рабочих, неправильной парковкой при разгрузке не будет. Реагирование охраны на нарушения будет осуществляться:
  • при обнаружении нарушений во время обхода
  • при получении соответствующего сигнала от мониторного поста
  • при получении сигнала от собственников через единую диспетчерскую УК или телефон поста охраны
  • при наличии свободных ресурсов охраны для надзора в реальном времени

При необходимости собственники могут за счет увеличения количества постов, либо изменения правил разгрузки (предварительное уведомление охраны о разгрузке и введения расписания на разгрузку) совместно с ЧОП изменить эту ситуацию.

  • Наличие СКУД не защищает нас от проникновения чужих людей в подъезд и чужих машин в паркинг (особенно на период ремонтов, когда рабочие подпирают двери и оставляют их открытыми, а брелоки для въезда в паркинг можно передать любому). Охраны на въезде в паркинг нет, пропуск машин по номерам не ведется.

В этом случае может помочь только полный видеообзор и запись с камер на всей территории паркинга или КПП на въезде, установка камер в подъездах на всех этажах.

Тарифы по содержанию МКД, паркинга и территории по 1 и 2 ПК.

За содержание МКД – 43,21 (1 ПК), 43,49 (2 ПК)
За содержание паркинга – 70,68 (1 ПК), 71,12 (2 ПК) 
За содержание территории для всех единая ставка – 4,91
За охрану – 11,14 (1 ПК), 11,05 (2 ПК)

Разница в тарифах из за площадей (в 1 очереди расчет охраны на 6 домов, из которых 4 башни, по 1-му ПК всего три малоэтажных дома), количества подъездов и лифтов (в 1 ПК – 13 лифтов, во 2 ПК – 15 лифтов)

Пример расчета для 1 ПК

Квартира 40 кв.м. = 40*43,21 + 40*4,91 + 40*11,14 = 1728,40 + 196,40 + 445,60 = 2.370,40 

Квартира 70 кв.м. = 70*43,21 + 70*4,91 + 70*11,14 = 3024,70 + 343,70 + 779,80 = 4.148,20

ММ (среднее) = 13,25*70,68 + 13,25*4,91 + 13,25*11,14 = 936,51 + 65,05 + 147,60 = 1.149,16

Оплата за КГМ

Оплата за КГМ (крупногабаритный, строительный мусор) – 142 рубля за кв.м.

Платеж единоразовый, оплата производится после заселения. После оплаты собственник может пользоваться контейнером для мусора в течение года. Ответственность за своевременное предоставление контейнеров, а также вывоз мусора в этом случае берет на себя УК.

Если собственник не начал в течение года делать ремонт, то ранее уплаченная сумма возвращается собственнику.

По квартирам с отделкой данных пока нет.

Почему платим по тарифам УК, а не по городскому до избрания УК (разъяснение УК)

1 ПК
2 ПК
3 ПК

По 2 ПК Совет дома не собрался. Это не страшно, будем решать проблемы своими силами

Pin It